王丽华律师，东莞合同律师,现执业于广东南天星律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

如何确定购房合同违约金

合同当事人应当自行协商确定购房合同违约金。

《合同法司法解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

因此，当事人在确定购房合同违约金时，违约金数额一般不应过高。如果购房合同违约金超过了违约行为所造成损失的百分之三十，那么在对方当事人的申请下，法院会减少购房合同违约金数额。

合同违约金是税前数额还是税后的

合同违约金是税前数额还是税后的

税前数额，根据增值税暂行条例规定，在中华人民共和国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应依照条例规定缴纳增值税。

合同违约金是否可以税前扣除

1、未发生增值税、营业税应税行为情况下的合同违约金可扣除

增值税暂行条例规定，在中华人民共和国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应依照条例规定缴纳增值税。

营业税暂行条例规定，只有在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应依照条例的规定缴纳营业税。

营改增相关法规规定，在中华人民共和国境内提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务的单位和个人，为增值税纳税人，纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。

判断合同违约金是否属于流转税的应税行为，主要看违约金是否依附着应税行为而附加收取，对于纳税人在未销售货物或提供加工、修理修配劳务和营改增应税服务的情况下收取的违约金，不属增值税征税范围，不征收增值税;对于纳税人在未提供营业税应税劳务的情况下收取的违约金，不属营业税征税范围。即因预期违约和根本违约，无论是合同哪一方收取的违约金，均不属于增值税和营业税的应税行为，不征收增值税和营业税。

2、已发生增值税、营业税应税行为情况下的合同违约金可扣除

对于增值税、营业税应税行为已经发生，只是合同缔约方未能完全履行合同条款而产生的违约金，应当视一下情况进行涉税处理。

由于购货方或者购买服务方未能完全履行合同，供货方或服务提供商向付款方收取违约金，应当作为价外费用缴纳增值税或者营业税，依据如下：

增值税暂行条例实施细则第十二条规定：条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

营业税暂行条例实施细则第十三条规定：条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。

营改增试点管理办法也做出了相同的规定：销售额，是指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用。价外费用，是指价外收取的各种性质的价外收费。

由于收款方未能完全履行合同，付款方向收款方收取的违约金，无论是增值税、营业税、营改增相关规定，均只规定了收款方向付款方收取的违约金应当作为价外费用，计算缴纳增值税，反过来付款方向收款方收取违约金的情况，不属于价外费用，不需要缴纳增值税或营业税。

这里需要注意的是，应产品质量等问题的折扣折让，应当由收款方开具红字发票给付款方，这种情形一般不作为违约论，在此不作详述。

违约金应当开具何种票据，如何做财税处理

1、对于不属于价外费用的违约金，由于不是增值税或营业税的应税行为，根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定，发票是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。因此对于不属于价外费用的违约金，不开具发票，收取违约金的一方可以根据《会计基础工作规范》的规定开具收据。对于此类违约金，收取违约金一方应当确认为营业外收入，支付违约金一方应当确认为营业外支出，必须取得由收取方提供的合法、合理的依据，借此证明和判断赔偿行为的真实存在和进行会计及税务处理。比如法院判决书或调解书、仲裁机构的裁定书、双方签订的合同协议、付款证明等等，以作为企业所得税税前扣除的扣除凭证。

2、对于属于价外费用的违约金，应当根据应税行为的不同，收款方将违约金作为合同价款的一部分，开具发票给付款方。收款方确认为营业收入，付款方确认资产成本或成本费用列支。